Как исправить договор управления МКД

Актуально на 12 марта 2026

Сусана Киракосян, к. ю. н., доцент, независимый эксперт по антикоррупционной экспертизе НПА, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

Есть два вида изменений, которые нужно внести в договор управления: обязательные – без них договор противоречит законодательству, и желательные – их не обязательно включать в договор, но так вы минимизируете риски ответственности и устраните возможные споры с потребителями, ГЖИ.

Из-за последних изменений законодательства требуется внести корректировки в договор управления. В рекомендации формулировки, которые приведут ваш договор в соответствие с новыми требованиями.

Из-за некоторых изменений понадобится разработать приложения. Мы их указали в рекомендации.

Пройдите тест, чтобы узнать, нужно ли вам исправлять договор управления МКД.

Обязательные изменения договора управления

К обязательным относятся изменения:

Начало действия договора управления

Измените условие о начале действия договора. Положение о том, что договор начинает действовать через 30 дней с момента его подписания, уже не работает. Также вы не вправе самостоятельно определить дату начала действия договора, тем самым продлить обязанность к управлению МКД.

УО обязана приступить к исполнению договора управления МКД с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления (ч. 7 ст. 162 ЖК). Приступить к управлению ранее этой даты вы не вправе.

Утверждение размера платы и его односторонней индексации

В 90 процентах договоров есть положение о том, что размер платы за содержание жилого помещения может быть проиндексирован в одностороннем порядке. Исключите его из договора или скорректируйте в соответствии с законодательством.

Дело в том, что условие об индексации противоречит пункту 2 статьи 310 ГК и суды признают его незаконным. В 2017 году Верховный суд разъяснил, что изменение фиксированного размера платы возможно исключительно на основании решения ОСС (п. 17 постановления Пленума Верховного суда от 27.06.2017 № 22, определение Верховного суда от 02.06.2017 № 306-КГ17-6867).

В договоре пропишите и процедуру, в соответствии с которой собственники будут утверждать новый размер платы за жилое помещение. Вот три этапа утверждения:

Согласование предложений о размере платы с советом МКД (по желанию).
Информирование собственников о новом размере платы на досках объявлений во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом. Срок размещения информации – за 30 дней до даты ОСС.
Утверждение размера платы за жилое помещение на общем собрании собственников помещений в МКД.

Как утвердить размер платы за содержание жилого помещения при способе управления МКД УО, читайте в отдельной рекомендации.

Положения об осмотре общего имущества

Измените условия, которые предусматривают порядок осмотра МКД.

11 апреля 2018 года введены новые правилаосмотра общего имущества в МКД. Ранее осмотры делились на плановые и внеплановые. Теперь они бывают трех видов: текущие, сезонные и внеочередные. Порядок осмотров регулирует пункт 13(1) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).

В договоре управления эти изменения отразите как условия:

порядка проведения текущего (общего и частичного) и внеочередного осмотров;
процедуры фиксации результатов осмотра;
привлечения к участию в осмотре представителей совета МКД (по желанию).

Дополнения можно оформить отдельным приложением к договоруили просто сделать в договоре ссылку на применение Правил № 491.

Подготовьте образцы акта осмотра общего имущества и приложите их к договору. Текущие и внеочередные осмотры оформите актом о техническом состоянии общего имущества собственников помещений. Весенние и осенние осмотры – актом сезонного осмотра.

В последующем акт позволит быстрее зафиксировать результаты осмотра. Также он станет основанием принять решение о соответствии или несоответствии имущества требованиям законодательства, необходимости устранить неисправности и обоснованием увеличить размер платы за содержание.

Порядок обработки персональных данных

Пересмотрите все формулировки договора об использовании персональных данных. Им особое внимание уделяли надзорные органы в 2018 году.

Дополните договор правом УО на использование персональных данных собственников и нанимателей:

при формировании платежного документа специализированной организацией или информационно-расчетным центром, с которыми у УО заключен договор;
размещении информации о размере платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги в системе как самой УО, так иной организацией, с которой у УО заключен договор;
ведении досудебной и судебной работы, направленной на снижение размера задолженности собственников и иных потребителей за услуги и работы, оказываемые и выполняемые по договору, а также для взыскания задолженности с собственников и потребителей. Предусмотрите согласие собственников на передачу ПД третьим лицам, осуществляющим взыскание задолженности за оказываемые УО услуги, в судебном порядке.

Вы также можете сформировать отдельное приложение к договору о порядке обработки ПД для целей исполнения договора.

Воспользуйтесь отдельным проводником, чтобы разобраться в работе с персональными данными.

Внимание

С 1 сентября 2022 года нельзя отказать собственнику заключить, исполнить, изменить или расторгнуть договор, если он не предоставил персональные данные. Исключение – предоставить данные обязывает закон или без них невозможно исполнить договор (ст. 16 Закона № 152-ФЗ)

Предоставление отчета о деятельности

УО обязана разместить отчет о выполнении договора управления в ГИС ЖКХ (ч. 11 ст. 162 ЖК). Другой способ представления отчета можно прописать в договоре управления МКД.

Как УО отчитаться по исполнению договора управления МКД, читайте в отдельной рекомендации.

Когда будете обновлять свой договор управления, воспользуйтесь этим и предложите форму отчета и способ его предоставления. Укажите в своем договоре, что при отсутствии письменных мотивированных возражений собственников, направленных в адрес УО в течение 15 дней с момента представления отчета, он считается утвержденным без претензий и возражений.

Недопустимые условия договора

Исключите из договора недопустимые условия. Это такие положения договора, которые ущемляют права потребителя. С 1 сентября 2022 года их не должно быть в договоре.

К недопустимым относят 14 условий, которые обладают признаками:

предоставляют право УО на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства, за исключением случаев, когда закон предусматривает такую возможность;
ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров;
устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, которые не дают свободно отказаться от договора;
исключают или ограничивают ответственность УО за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, которых нет в законе;
влекут обязательное оказание иных услуг, работ, если выполнили до этого другие работы или услуги, в том числе предусматривают обязанность заключать иные договоры;
разрешают выполнять дополнительные работы за плату без согласия потребителя;
ограничивают право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров, работ, услуг;
содержат основания досрочного расторжения договора по требованию исполнителя, которые не предусмотрены законом;
уменьшают размер законной неустойки;
ограничивают право выбора вида требований, которые можно предъявить исполнителю при выполнении работ, оказании услуг ненадлежащего качества;
устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если закон не предусматривает такой порядок;
устанавливают для потребителя обязанность доказывать обстоятельства, когда это не предусмотрено законом;
ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав;
ставят оценку качества работ, услуг в зависимость от условий, которые не связаны с недостатками.

Перечень недопустимых условий открытый – вопрос о том, какие еще условия ущемляют права потребителя, будет решать суд.

Недопустимые условия в договоре признают ничтожными. УО, которая не исключит их из договора, должна возместить убытки потребителю, если они возникли по причине таких условий. Это нужно сделать по требованию потребителя в течение 10 дней со дня запроса.

Такие правила установлены статьей 16 Закона от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей".

Желательные изменения условий договора

К желательным изменениям относятся положения, которые регулируют:

Положения о работе аварийно-диспетчерской службы

Чтобы учесть грядущие изменения в работе аварийно-диспетчерской службы (АДС), пересмотрите и исключите из договора устаревшие формулировки о порядке работы АДС. С 1 марта 2019 года они уже не будут действовать.

Детализируйте работу АДС в своем договоре в соответствии с новыми положениями раздела 4Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416.

Чтобы собственники знали, куда обратиться в случае аварии, определите способ информирования о работе АДС: укажите в тексте договора телефоны для заявок, адрес, электронную почту.

Разработайте регламент работы АДС и сформируйте его в качестве приложения к договору и сделайте на него ссылку.

Совет

добавьте в договор упоминание о том, что работа АДС организована в соответствии с положениями раздела 4 Правил № 416. Данный раздел Правил начинает действовать с 1 марта 2019 года.

Порядок взаимодействия между УО и потребителями

Актуальные правила работы с заявлениями и обращениями жителей помогут избавиться от недопонимания

Внесите в договор управления информацию:

о нахождении ближайшего офиса УО;
порядке приема собственников в офисе УО не реже одного раза в месяц уполномоченными лицами (руководителем УО или кем-то еще);
наиболее важных сроках реагирования на заявки жителей;
личном обращении потребителя в действующий офис УО либо МФЦ в случае заключения с таким центром соответствующего договора (представительство УО¹);
порядке раскрытия информации, в том числе на вывесках, расположенных у входа в представительство УО и на информационных стендах (стойках) в представительстве, на досках объявлений во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом.

¹ Правило заработает с 1 марта 2019 года, вы можете включить его в условия договора с оговоркой.

Как отвечать на обращения жителей МКД, читайте в отдельной рекомендации.

Удалите из договора устаревшие условия о сроках ответов на заявки собственников. Актуальные сроки, в которые УО должна отреагировать на обращения жителей, предусмотреныразделом 8 Правил № 416.

Возможность и условия перехода на прямые договоры потребителей с РСО

Если собственники вашего МКД решили воспользоваться правом перехода на прямые договоры с РСО, дополните повестку дня вопросом об изменении договора управления в части предоставления КУ.

Используйте проводник по прямым договорам между РСО и потребителями, чтобы выбрать удобный для себя формат.

Исключите из предмета договора «обязанность предоставления КУ», раздел договора, которым регулируется порядок предоставления и оплаты за КУ. Это следует сделать, чтобы избежать проблем с надзорными органами и обеспечить защиту на случай судебных споров.

Не исключайте из договора обязанность по сбору показаний приборов учета. При переходе собственников на прямые договоры обязанность передавать в РСО показания приборов учета остается у УО в силу части 11 статьи 161 ЖК.

Дополните договор порядком взаимодействия с РСО, если таковой у вас уже согласован, пропишите те функции, которые оставляете за собой (например, ограничение КУ).

В случае если собственники не включили в повестку дня вопрос о внесении изменений в договор управления, то положения договора в части предоставления КУ фактически не будут применяться в силу закона (письмо Минстроя от 04.05.2018 № 20073-АЧ/04). Но просто так убрать их из договора не получится. Более правильным является включение в повестку дня вопроса о внесении изменений в договор в соответствующей части.

Регистрационный учет собственников

Исключите из договора обязанность УО хранить карточки регистрации, поквартирные карточки и передавать их в уполномоченные органы.

Раньше УО были ответственны за ведение таких карточек. Но приказ ФМС от 11.09.2012 № 288 утратил силу. Домовые (поквартирные) книги (форма 11), поквартирные карточки (форма 10), карточки регистрации (форма 9) отменили.

Сейчас действует новый приказ МВД. Роль УО в оказании гражданам услуги регистрационного учета сводится лишь к приему документов от граждан и последующей передаче в орган регистрационного учета.

Если в ранее действующем Регламенте № 288 содержались положения об обязанности лиц, ответственных за прием и передачу документов в МВД, о заполнении и внесении изменений в установленные формы документов по жилищному учету (формы 9, 10, 11), а также хранении таких документов, то действующая редакция регламента таких норм не содержит.

Чтобы определить, нужно ли менять условия договора в вашем случае, пройдите наш тест. Ответьте на вопросы каждой группы тестов, и вы поймете, какое изменение нужно учесть.